买房时房东反悔怎么办——公证提存提供解决新思路

01案情背景      

      四月初，有当事人向本处求助：当事人系二手房交易中的买方，已与去年年底与卖方签署了房地产买卖合同（下称“买卖合同”）。在买卖合同履行的过程中，卖家确拒不接受房款甚至锁定了收款账户。眼看买卖合同约定的付款期限即将届满，当事人犯了难：按买卖合同约定，逾期付款不仅会产生滞纳金，而且逾期超过一定时间后，卖方便有权单方解除合同并主张高额的解约违约金。

     于是，当事人向本处公证人员咨询：

1.  因卖方拒绝领受购房款而导致的逾期付款，买方是否需要承担违约责任？

2.  面对这类难以履行债务的情况，公证机构是否有机制或方案？

     为了解决当事人提出的难题，本处公证员提供了公证提存的方案，并顺利化解了交易双方关于购房款的矛盾。

02什么是提存？      

      提存制度起源于罗马法，有着漫长的历史。在《中华人民共和国民法典》（下称“民法典”）中，“提存”出现了38次，是一项减少当事人诉争的重要制度。具体是指债务人或担保人为债权人或其本人的利益而将债之标的物或担保物（含担保物的替代物）交于提存机构寄托、保管，在条件成就时，由提存机构将提存物交付债权人的活动。

     根据民法典第557条，债务人依法将标的物提存，可以产生债权债务终止的效果。民法典第570条规定，债权人无正当理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人、遗产管理人，或者丧失民事行为能力未确定监护人以及法律规定的其他情形导致难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。

03提存的效果是什么？      

     根据《提存公证规则》第十七条，公证处应当从提存之日起三日内出具提存公证书。提存之债从提存之日即告清偿。

     当事人向本处申请提存后分别于当日和第二日内将应付房款全额支付至公证机构指定的提存专用账户中，随后本处出具《公证书》，证明从提存款支付至公证机构提存专用账户之日起，买方应给付卖方的款项已经履行。

04 案件后续      

     《公证书》出具后，经本处通知和解释，卖方及时到本处领取了提存的购房款。至此，双方的房屋买卖交易又回归到继续履行的轨道上，当事人巧用公证提存避免了违约的争议，也避免了矛盾的升级。

05提存小贴士

提存可以分为两类：

1. 债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存机关而消灭债务；

2. 是双方当事人在合同中有约定提存条款的，即合同中当事人约定了债务人以提存的方式来履行债务。例如：房屋买卖合同的双方约定先将房款提交于提存机构，双方办理交易过户，当协议所约定的条件成就时，卖方就可以向提存机构申领该笔房款，实现房屋买卖合同的完全履行。

申请提存公证应当向公证处提交下列材料：

1.债务人的身份证明。如法人的营业执照，法定代表人的身份证明，委托人的身份证明和授权委托书，公民的居民身份证、户口簿等；

2.合同书（协议）、担保书、赠与书、司法文书、行政决定等据以履行义务的依据；

3.有关证明材料，如债权人的失踪证明等；

4.债权人的姓名（名称）、地址、邮编、联系电话等；

5.提存标的物的名称、数量、质量等明细表；

6.公证处认为应当提交的其他证明材料。

可以提存的标的物包括哪些？

1.货币（含本、外币）；

2.有价证券、票据、提单、仓单权利证书；

3.贵重物品；

4.担保物（金）或其他替代物

5.其他可以提存的标的物。

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